수도권 아파트 한 채 두고 전세 사는 1주택자, 2027년 1월부터 달라지는 전세대출 기준
집을 한 채 사 두었지만 세입자가 살고 있어서, 본인은 다른 집에 전세로 사는 1주택자가 많습니다. 이런 경우라면 2027년 1월 1일부터 전세대출을 연장하기 어려워질 수 있어요. 금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에 투기적 목적의 비거주 1주택자의 전세대출보증을 제한하는 내용이 들어 있기 때문입니다. 누가 대상이 되고 누가 빠지는지, 어떤 예외가 있는지, 시행 전에 무엇을 확인할지를 대책 원문을 근거로 정리했습니다.
이 글은 2026년 10월 27일 기준이에요. 이 조치는 법 개정이 아니라 행정지도와 보증기관 내규 개정으로 시행되므로 세부 기준이 시행 전에 달라질 수 있습니다. 바뀐 내용이 발표되면 이 글을 갱신하겠습니다.
2027년 1월부터 무엇이 바뀌나요
지금도 다주택자, 그리고 투기지역·투기과열지구에서 3억 원이 넘는 아파트를 산 사람은 한국주택금융공사·주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI)의 전세대출보증을 받을 수 없습니다. 2027년 1월 1일부터는 여기에 비거주 1주택자가 더해져요. 살 계획 없이 수도권·규제지역 아파트를 사서, 세입자의 보증금을 집값에 보탠 경우를 겨냥한 조치입니다.
대상이 되면 전세대출을 새로 받는 것도, 만기에 연장하는 것도 원칙적으로 막힙니다. 정해진 예외에 해당할 때만 허용돼요. 금융위원회는 이런 유형의 1주택자가 받은 전세대출이 약 9.3조 원, 6만 건 규모라고 밝혔습니다.
| 보증비율 | 수도권·규제지역 | 그 외 |
|---|---|---|
| 1주택자 지금 | 80% | 90% |
| 1주택자 2027.1.1~ | 70% | 80% |
| 무주택자 | 80% (그대로) | 90% (그대로) |
어떤 1주택자가 대상이 되나요
아래 세 가지 조건에 모두 해당해야 대상이에요. 하나라도 빠지면 이번에 더해지는 제한은 적용되지 않습니다.
- 수도권·규제지역 아파트 한 채 — 부부 합산으로 1주택이고, 그 집이 수도권이나 규제지역의 아파트입니다.
- 그 집을 세 주고 있음 — 해당 주택에 임대차계약이 걸려 있는 경우입니다. 다만 본인이나 배우자의 부모·자녀 같은 직계존비속에게 세를 줬다면 빠집니다.
- 본인도 배우자도 그 집에 산 적이 없음 — 두 사람 중 한 명이라도 그 집에 실거주한 적이 있으면 대상이 아닙니다.
서울은 수도권이라, 강동구를 비롯한 서울의 아파트라면 첫째 조건은 규제지역 지정 여부와 상관없이 충족돼요. 결국 «지금 세를 주고 있는가»와 «부부 중 누가 그 집에 살아 본 적이 있는가»가 판단을 가릅니다.
이 기준에서 하나 더 볼 것은 그 집을 언제 샀는지입니다. 서울 전역은 2025년 10월 16일부터 투기과열지구로 지정돼 있어서, 그 뒤에 3억 원이 넘는 아파트를 산 사람은 지금 기준으로도 이미 전세대출보증이 제한돼요. 같은 달 20일부터는 서울 아파트에 토지거래허가구역 실거주 의무도 걸렸고요. 그래서 이번 확대로 새로 영향을 받는 쪽은 그보다 먼저 아파트를 사 두고 세를 준 1주택자가 많을 것으로 보입니다.
대상이 되어도 예외로 인정되는 경우는
대책은 비거주에 불가피한 사정이 있는 경우를 다섯 가지 예외로 열어 두었습니다. 예외마다 허용되는 범위가 다르다는 점을 함께 보셔야 해요.
| 예외 | 허용 범위 |
|---|---|
| ① 법적 의무로 실거주 예정 (토허구역 세입자 있는 집 매수 등) | 신규·연장 |
| ② 세입자 승계 조건으로 샀는데 그 계약이 안 끝남 | 승계 계약 종료일까지 연장 |
| ③ 집주인이 보증금을 안 돌려줘 상환이 어려움 | 연장 |
| ④ 이사 예정인데 날짜를 조정 중 | 단기 연장 (예: 6개월 내) |
| ⑤ 금융회사 여신심사위원회가 불가피하다고 인정 | 신규·연장 |
①은 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집을 산 경우가 대표적입니다. 기존 세입자의 계약이 끝나면 실거주 의무가 생기고, 그 시점에 전세대출도 끝내는 구조예요. 이때 입주를 언제까지 미룰 수 있는지는 토지거래허가구역 실거주 유예 기준 글에 날짜 계산과 함께 정리해 두었습니다.
④는 세입자를 내보내고 내 집에 들어가기로 했지만 날짜가 맞지 않아 몇 달이 비는 경우를 위한 예외입니다. 원문은 «예: 6개월 내»라고만 적었기 때문에, 실제 기간은 금융회사 판단에 달려 있어요. ⑤는 사유를 미리 정해 두지 않은 열린 예외입니다. 해당 여부를 스스로 단정하기보다 이용 중인 금융회사에 먼저 문의하는 편이 정확합니다.
보증비율이 낮아지면 무엇이 달라지나요
1주택자의 전세대출 보증비율도 내려갑니다. 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 밖의 지역은 90%에서 80%로 바뀌어요. 무주택자는 지금과 같습니다.
보증비율은 전세대출금 가운데 보증기관이 책임지는 몫이에요. 보증금의 70%까지 빌려준다는 뜻이 아니므로 헷갈리지 않도록 주의가 필요합니다. 보증기관이 덜 책임지면 은행이 떠안는 위험이 커지기 때문에, 1주택자의 대출 한도나 금리 조건이 지금과 달라질 수 있습니다. 구체적인 조건은 금융회사마다 다르니 대출을 상담할 때 함께 확인하세요.
2027년 1월 전에 무엇을 확인해야 하나요
대상인지, 예외에 드는지는 모두 서류와 날짜로 갈립니다. 전세대출 만기가 시행일 뒤에 돌아온다면 지금 미리 맞춰 보세요.
- 부부 합산 주택 수 — 배우자 명의 주택까지 합쳐 1주택인지 확인합니다.
- 보유 주택의 지역과 유형 — 수도권·규제지역의 아파트인지 봅니다.
- 실거주 이력 — 본인이나 배우자가 그 집에 전입해 산 적이 있는지 주민등록초본 등으로 확인합니다.
- 세입자 계약 종료일과 내 전세 만기 — 두 날짜가 어긋난다면 예외 ②·④에 해당하는지 따져 봅니다.
- 이용 중인 대출의 보증기관 — 주택금융공사·HUG·SGI 중 어디 보증인지 알아 두면 문의가 빨라져요.
보유 주택의 세입자 계약 종료일과 본인 전세대출 만기를 한 줄에 나란히 적어 보면, 어느 예외를 확인해야 할지가 분명해집니다. 집을 팔지, 들어가 살지, 세를 다시 줄지도 이 두 날짜를 놓고 정하는 편이 안전해요.
Q. 이미 받은 전세대출도 2027년 1월에 바로 갚아야 하나요? 대책은 신규 취급과 만기연장을 막는 방식이에요. 만기 전에 대출을 회수한다는 내용은 담겨 있지 않습니다. 다만 만기가 시행일 이후라면 그때 연장이 어려울 수 있으니 만기일부터 확인해 두세요.
Q. 그 집에 얼마나 살았어야 «실거주한 적 있음»으로 보나요? 대책 원문에는 기간 기준이 나와 있지 않습니다. 보증기관 내규에서 정할 사항이라, 이용 중인 금융회사에 확인하는 것이 정확해요.
Q. 부모님께 세를 준 경우도 대상인가요? 아닙니다. 본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 조건에서 빠집니다.
Q. 빌라나 단독주택을 한 채 가진 경우는요? 이번에 더해지는 제한 대상은 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자예요. 다만 보증비율 축소는 아파트에 한정하지 않고 1주택자에게 적용되므로, 보증비율 변화는 따로 확인해야 합니다.
Q. 무주택자도 달라지는 것이 있나요? 보증비율은 지금과 같아요(수도권·규제지역 80%, 그 외 90%). 이번 확대 대상도 1주택자라 무주택자에게는 해당하지 않습니다.
이번 제한이 보는 것은 «집이 한 채 있다»는 사실이 아니라, «그 집에 살지 않으면서 세입자의 보증금으로 집을 샀는가»입니다. 부부 합산 주택 수, 실거주 이력, 세입자 계약 종료일을 전세 만기 전에 서류로 맞춰 보는 것이 가장 확실한 준비예요.
출처: 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13) · 금융위원회 카드뉴스 「투기적 목적의 비거주 1주택자, 전세대출 신규취급·만기연장 제한」(2026.8.21) · 국토교통부 서울 전역 투기과열지구·조정대상지역 지정 발표(2025.10.15)
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