토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 살 때, 10월부터 달라지는 실거주 유예 기준

토지거래허가구역에서는 집을 사면 매수자가 직접 들어가 살아야 합니다. 그래서 세입자가 살고 있는 집은 사실상 거래가 막혀 있었고, 올해 5월 정부가 기존 세입자의 남은 계약기간까지 입주를 미뤄 주는 실거주 유예를 도입했습니다. 2026년 9월 17일 국토교통부는 이 유예의 신청 기한을 1년 늘리고, 세입자의 갱신계약 기간까지 유예 범위를 넓힌다고 발표했습니다. 이 글은 그 보도자료를 근거로 무엇이 바뀌고 무엇이 그대로인지, 그리고 세입자 있는 집을 살 때 날짜를 어떻게 계산해야 하는지를 정리한 것입니다.

이 글은 2026년 9월 22일 기준입니다. 관련 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안은 9월 18일부터 입법예고 중이며 10월 1일 시행 예정입니다. 시행령이 확정되면 문언을 다시 확인해 이 글을 갱신하겠습니다.

9월 17일 발표로 무엇이 바뀌었나요

두 가지가 바뀌었습니다. 실거주 유예를 신청할 수 있는 기한이 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 늘었고, 입주를 미룰 수 있는 기간이 세입자의 남은 계약기간에 더해 갱신계약 1회(최대 2년)까지 넓어졌습니다.

지난 5월 조치에서는 현 임차인의 임대차계약이 끝나는 날까지만 입주가 유예됐습니다. 세입자가 계약갱신을 원하면 매수자가 약속한 날짜에 들어갈 수 없어 거래가 어긋나는 일이 생길 수 있었는데, 이번에는 그 갱신 기간까지 유예 대상에 들어갔습니다. 연장·확대된 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있습니다.

적용 대상은 시행일(2026년 10월 1일) 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체입니다. 국토교통부는 이번 조치가 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것이라고 설명했습니다.

무엇은 그대로 남았나요

매수자 요건과 거주의무는 5월 조치와 같습니다. 유예는 입주 시점을 뒤로 미뤄 줄 뿐, 실거주 원칙 자체를 풀어 주는 것이 아닙니다.

• 무주택 요건: 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정됩니다. 중간에 한 번이라도 주택을 보유했다면 해당하지 않습니다.
• 2년 거주의무: 유예가 끝나 입주한 뒤에는 2년간 거주해야 합니다.
• 4개월 안에 취득: 허가를 받은 뒤 4개월 안에 주택을 취득(등기)해야 합니다. 잔금일을 이 기한 안에 잡아야 한다는 뜻입니다.

국토교통부는 무주택 실수요자 요건과 2년 거주의무를 그대로 두어 실수요 중심으로 거래가 이루어지게 하고, 투기적 수요는 차단하겠다는 입장을 함께 밝혔습니다.

입주는 언제까지 해야 하나요

세입자가 갱신계약을 하느냐에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 갱신계약이 없으면 시행일 당시 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있고, 이 경우 늦어도 2028년 9월 30일까지는 입주해야 합니다. 갱신계약이 있으면 최초 계약에 갱신계약 종료일까지 더해지며, 시행일로부터 최대 3년 3개월(신청 기간 15개월 + 갱신 24개월), 늦어도 2029년까지는 입주해야 합니다.

갱신 기간까지 인정받으려면 조건이 두 가지 있습니다. 첫째, 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결해 두어야 합니다. 둘째, 그 갱신계약이 유예 신청 기간(2026년 10월 1일~2027년 12월 31일) 안에 시작해야 합니다. 유예를 먼저 신청하고 나중에 세입자와 갱신계약을 맺으면 이 조건을 채우지 못합니다.

저희가 이 대목을 가장 중요하게 보는 이유는 순서 때문입니다. 세입자가 갱신을 원할지 모르는 상태에서 매매계약부터 진행하면, 나중에 갱신 요청이 왔을 때 유예 신청은 이미 끝난 뒤일 수 있습니다. 그래서 매매계약 전에 세입자의 갱신 의사를 먼저 확인하고, 갱신한다면 그 계약서를 갖춘 다음 유예를 신청하는 순서로 일정을 짜 드립니다.

세입자 있는 집을 사기 전에 무엇을 확인해야 하나요

유예 요건은 모두 날짜로 판단됩니다. 매수자 본인의 무주택 기간, 세입자의 계약 기간, 허가일과 등기일이 서로 맞물려야 하므로 계약 전에 한꺼번에 확인해 두는 것이 안전합니다.

1. 본인의 무주택 기간 — 2026년 5월 12일 이후 주택을 보유한 적이 없는지 확인합니다. 배우자 명의 등 세대 기준 판단은 허가 관청에 함께 확인합니다.
2. 시행일 기준 임대 여부 — 해당 주택이 2026년 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있는지 임대차계약서와 등기부로 확인합니다.
3. 최초 계약 종료일 — 현 임대차계약의 종료일이 곧 갱신이 없을 때의 입주 기한입니다.
4. 세입자의 갱신 의사 — 갱신한다면 유예 신청 전에 갱신계약을 체결하고, 갱신계약 시작일이 신청 기간 안에 드는지 봅니다.
5. 허가 후 4개월 안의 등기 — 잔금일과 등기 일정을 허가일 기준으로 역산합니다.
6. 본인의 전세대출 — 지금 전세로 살며 전세대출을 쓰고 있다면 아래 금융 규제의 예외 적용을 확인합니다.
7. 입주 후 2년 거주 계획 — 유예가 끝난 뒤의 이사 일정까지 미리 그려 둡니다.

매수자가 쓰고 있는 전세대출은 어떻게 되나요

세입자 있는 집을 산 매수자는 대개 입주 전까지 다른 집에서 전세로 살아야 합니다. 정부의 8·13 금융 종합대책(2026년 8월 13일 발표)은 수도권·규제지역 아파트를 보유하고 임대 중이면서 본인과 배우자 모두 그 집에 산 적이 없는 1주택자를 전세대출보증 제한 대상에 넣기로 했고, 시행 시기는 2027년 1월 1일로 제시했습니다.

다만 같은 대책은 예외를 두었습니다. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매수한 경우처럼, 임대차계약을 승계하는 조건으로 집을 샀는데 그 계약이 끝나지 않아 실거주를 못 하는 경우에는 승계한 임대차계약의 종료일까지 전세대출 만기연장을 허용합니다. 기존 세입자의 계약이 끝나면 실거주의무가 생기고, 그 시점에 전세대출도 종료하는 구조입니다. 이 부분은 행정지도와 보증기관 내규 개정으로 시행되는 사항이라, 대출을 연장할 때는 이용 중인 금융회사에 적용 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.

Q. 우리 동네 아파트도 토지거래허가구역인가요? 2025년 10월 15일 국토교통부 공고(제2025-1219호)에 따라 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 시·군·구의 아파트(연립·다세대 일부 포함)가 허가구역으로 지정돼 있습니다. 공고상 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이므로, 그 이후의 재지정 여부는 별도 공고로 확인해야 합니다.

Q. 이미 5월 조치로 유예를 받았는데 갱신계약까지 인정받을 수 있나요? 보도자료는 시행일(2026년 10월 1일) 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용한다고 밝혔습니다. 이미 유예를 받은 건에 대한 구체적인 적용 절차는 시행령 확정 후 허가 관청에서 확인하시기 바랍니다.

Q. 갱신계약은 몇 번까지 인정되나요? 1회에 한해 최대 2년입니다. 시행일로부터 따지면 입주를 최대 3년 3개월까지 미룰 수 있고, 늦어도 2029년까지는 입주해야 합니다.

Q. 유예를 받으면 2년 거주의무도 줄어드나요? 줄어들지 않습니다. 유예는 입주 시점만 뒤로 미루는 것이고, 입주한 뒤에는 2년간 거주해야 합니다.

Q. 1주택자도 세입자 있는 집을 사서 유예를 받을 수 있나요? 받을 수 없습니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정됩니다.

실거주 유예는 입주를 미뤄 주는 제도이지 실거주를 면제해 주는 제도가 아닙니다. 세입자의 계약 종료일, 갱신 여부, 허가일과 등기일을 계약서에 서명하기 전에 한 줄로 맞춰 두는 것이 가장 확실한 준비입니다.

출처: 국토교통부 보도자료 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, '27년 12월 31일까지 연장·확대」(2026.9.17) · 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13) · 국토교통부공고 제2025-1219호(2025.10.15)

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